新规落地：2026年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》改了什么
本文为公开法规的原创梳理与改写，条文表述以上海市人大常委会公布的修改决定原文为准；第八节“行动提示”为编者结合条文所作的实务整理，不属于法规原文，已单独标注。
一、施行背景与总体导向（法规事实）
《上海市住宅物业管理规定》是上海市规范住宅小区物业管理活动的核心地方性法规。根据上海市人民代表大会常务委员会公告，《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》已于2026年9月18日经上海市第十六届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，自2026年11月1日起施行；原规定根据该决定作相应修正后重新公布。
本次修改后的第一条（立法目的）明确，制定本规定是为了践行人民城市理念，规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，并推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活；法律依据在原有基础上增列《中华人民共和国民法典》。
从立法导向看，本次修法把物业管理的目标从单一的“房屋与设施管理”，扩展为社区治理、行业发展与居民生活品质并重的制度安排。修改决定共列出三十四个部分的修改内容，其中新增多条独立条文，涵盖治理格局、数字赋能、业主自治组织、资金管理和应急维修等方面。
二、党建引领与政府职责：治理格局再定位（法规事实）
1. 新增第四条，确立工作格局
新规第四条规定，本市加强党对物业管理工作的领导，构建“党委领导、政府主导、居民自治、社会协同”的工作格局，并完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系，提升共建共治共享水平。
2. 新增第五条，明确市、区两级职责
市人民政府负责统筹协调，将物业管理工作纳入国民经济和社会发展规划，完善工作机制并研究解决重大问题；区人民政府负责建立住宅小区综合管理工作制度，组织相关行政管理部门、乡镇人民政府和街道办事处以及相关单位推进协调辖区物业管理工作，并建立相应的经费支持机制。
3. 调整第七条，强化街镇支持与兜底职责
新规第七条规定，乡镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，保障业主大会、业主委员会正常运作，并为其规范运作提供支持和服务。
4. 术语口径统一
修改决定在“其他修改”部分明确，将规定中的“房管机构”“物业所在地房管机构”统一修改为“乡、镇人民政府或者街道办事处”；将“共用部分”“物业共用部分”统一修改为“共有部分”；将“物业服务费用”“物业服务费”统一修改为“物业费”。这一调整使基层责任主体和财产概念在法规层面更加清晰。
三、数字赋能：业主大会可以通过互联网表决（法规事实）
1. 新增第十条，写入智慧物业方向
新规第十条规定，本市运用大数据、区块链、人工智能等新兴信息技术，拓展开发应用场景，持续推进智慧物业建设，提高物业管理质效。
2. 修改第二十一条，新增互联网表决方式
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，或者通过互联网方式进行。新规同时明确，业主大会会议采用互联网方式表决的，通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行；筹备组、换届改选小组或者业主委员会应当为业主提供帮助，业主通过互联网方式表决确有困难的，应当提供书面表决方式。需要注意的是，该条规定的“专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决”是会议参与表决的法定比例要求，不等同于具体议案的通过比例。
3. 新增第六十六条，夯实统一平台功能
第六十六条规定，市房屋行政管理部门应当通过统一的物业管理监管与服务信息平台，提供物业服务招投标、合同备案、互联网方式表决、物业管理资料归集等功能，并建立与相关行政管理部门以及街镇的数据共享和业务协同机制。
四、业主委员会规范化：组建、候补、公开与行为红线（法规事实）
- 强化街镇主动组建职责。第十八条第二款规定，建设单位未按照规定提出书面报告，或者业主未提出书面要求的，乡镇人民政府或者街道办事处应当及时组建筹备组。第三十三条第二款进一步规定，业主委员会未按规定报告、业主也未提出书面要求的，街镇应当及时组建换届改选小组，以减少自治组织长期缺位。
- 拓宽候选人来源。第二十四条第一款规定，居民委员会或者村民委员会可以向筹备组推荐业主委员会委员候选人，筹备组负责审查资格、提出名单并报送街镇，候选人基本信息在物业管理区域内公告。
- 新增候补委员机制。第二十七条规定，业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素选举业主委员会候补委员；候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第三十八条第一款规定，业主委员会委员出现空缺的，在候补委员中按照得票高低顺序依次递补；委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选委员。
- 压实年度报告与事前把关。第二十九条第二款规定，业主委员会应当向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况、业主委员会工作情况以及年度工作计划。同条还规定，讨论方案存在违法或者明显损害业主利益情形的，街镇通知业主委员会，由业主委员会研究调整。
- 新增专业化支持。第三十二条规定，居民委员会或者村民委员会可以根据物业管理区域实际情况，选派社区工作者，为业主委员会规范运作提供专业化支持和帮助。
- 划定委员行为红线并配套罚则。第三十七条列举了业主委员会委员不得从事的行为，主要包括：拒绝、拖延提供物业管理有关文件资料或印章并妨碍正常运作；擅自使用业主大会、业主委员会印章；伪造或者指使他人伪造表决票、书面委托书或者签名；非法收受建设单位、物业服务企业及其他利害关系方提供的利益；以及其他损害业主共同利益的行为。第九十五条规定，违反第三十七条第一款第一项至第四项规定的，由区房屋行政管理部门责令改正，有违法所得的没收违法所得，并可处三千元以上三万元以下罚款；构成违反治安管理行为的由公安机关依法处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。在委员资格被罢免前，业主委员会应当中止该委员履行职责并在物业管理区域内公示。
五、新设“物业治理委员会”：临时补位而非替代（法规事实）
修改决定新增第四十二条至第四十七条，设立物业治理委员会制度。其定位是在业主委员会无法及时产生或换届的特殊情况下发挥临时过渡、救济补位作用，而不是长期替代业主委员会。
- 两种组建情形（第四十二条）。一是符合业主大会成立条件，但在规定时间内无法选举产生首届业主委员会；二是业主委员会任期届满，或者符合提前换届改选条件，但未能在规定时间内完成换届改选。出现上述情形之一的，街镇应当及时组建物业治理委员会。
- 人员构成（第四十三条）。委员会由街镇代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主代表和建设单位代表组成，其中业主代表人数所占比例不低于委员会总人数的二分之一；已经成立业主大会的，建设单位可以不再派代表参加。委员会主任由街镇代表担任，副主任分别由居村委代表和业主代表担任。
- 职责与决策规则（第四十四、四十五条）。委员会负责推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会，并组织业主依法表决物业管理有关事项、组织实施；其作出决定应当经过半数委员同意，并在物业管理区域内公告。
- 任期与解散（第四十七条）。物业治理委员会任期一般不超过一年，经区人民政府同意可以延长，但最长不得超过两年；在业主委员会依法成立后，委员会自行解散。
六、守好业主“钱袋子”：公共收益与专项维修资金（法规事实）
1. 公共收益专门账户、单独列账
第六十三条第二款规定，利用共有部分获取的收入，应当以物业管理区域为单位开立专门账户，公共收益应当单独列账。第六十二条还要求，物业服务合同终止移交资料时，应当移交利用共有部分获取收入的有关资料。
2. 维修资金管理原则法定化
第八十一条第一款规定，专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算；第二款明确，业主大会成立前专项维修资金由物业所在地的区房屋行政管理部门代管，业主大会成立后账目管理单位由业主大会决定。第六条第二款第六项同时明确，市房屋行政管理部门负责指导本市专项维修资金的管理。
3. 优化紧急维修情形与程序（第八十七条）
发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施，告知业主委员会，并向街镇、居村委报告。该条对紧急维修的客观标准作出细化：电梯故障须由电梯专业检验机构出具意见告知停止使用，或者由特种设备安全监督管理部门责令停止使用；消防设施损坏须由承担消防监督管理职责的部门、机构出具整改通知书；外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，或者屋顶、外墙渗漏严重影响房屋使用的，须经房屋检测鉴定机构出具证明。同时，代为组织维修的主体由原规定的区房屋行政管理部门调整为街镇，并由“可以组织”修改为“应当组织”，以强化基层处置责任。
七、与物业服务企业直接相关的其他变化（法规事实）
主题条文依据新规要点纠纷多元化解第四十八条第一款（新增）综合运用人民调解、行业调解、行政调解和司法调解，引导当事人及时妥善解决物业管理纠纷。信用管理第五十条第二款（新增）相关信用信息归集至本市公共信用信息服务平台，依法实施守信激励和失信惩戒。前期物业选聘第五十二条第一款（修改）建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同并作为房屋销售合同附件；前期物业服务合同期限一般不超过两年。应急预案与增值服务第五十七条（修改并新增第三款）物业服务企业应当制定应急预案并定期演练；鼓励有条件的企业因地制宜开展养老、家政等多样化服务。解约通知期限第五十八条第三款（新增）物业服务企业依法解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主或者业主委员会，并书面告知街镇。物业费支付与追偿第六十一条第三款（修改）业主应按合同约定按时支付物业费；业委会督促、物业可催告；合理期限届满仍不支付的，物业可提起诉讼或申请仲裁；业主拒不执行生效法律文书的，法院可依法作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。行业综合评价第六十七条（新增）本市探索建立物业服务企业综合评价制度，推动提升服务水平和行业高质量发展。车位配置限制第七十五条第一款（修改）建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位。
八、各方行动提示（编者结合条文整理，非法规原文）
说明：以下为编者基于上述条文所作的实务建议，供内部学习和工作安排参考；具体执行应以正式公布的法规文本、配套办法和主管部门解释为准。
对业主与业主大会层面。业主可以主动关注统一物业管理监管与服务信息平台的线上表决功能，同时保留书面表决渠道作为补充；业主委员会应按年度要求主动公开维修资金、公共收益和利用共有部分获取收入等账目，减少信息不对称引发的争议。
对业主委员会层面。筹备组和业委会宜尽早建立候补委员储备与档案、印章管理制度；委员应避免触碰第三十七条列明的行为红线，重大表决和资金使用留痕可追溯；讨论方案在提交表决前宜对照合法性和业主共同利益进行自查。
对物业服务企业层面。企业宜对照第五十二条、第五十七条、第五十八条梳理前期合同、应急预案、增值服务和解约通知流程；公共收益应按管理区域开立专门账户并单独列账，合同终止时完整移交相关资料；紧急维修应先取得专业机构或主管部门的客观证明，并同步履行报告和告知义务；物业费催收宜遵循“催告—诉讼或仲裁”的顺序，留存书面证据。
对街镇与居村委层面。新规把筹备组、换届改选小组的主动组建职责和物业治理委员会补位机制写入法规，基层组织宜提前熟悉两种组建情形、人员构成比例和公告、备案流程，确保过渡期小区基本运行不失管。
结语
本次修改围绕党建引领、数字赋能、自治组织规范、资金透明和应急处置五条主线展开，既回应了业主大会召开难、业委会运行监督难、共有资金不透明、紧急维修程序不畅等长期问题，也对物业服务企业的合规经营、公开招标、合同通知和信用管理提出了更高要求。建议各方以2026年11月1日施行节点为界，对照正式公布的修正文本完成内部制度、合同模板和公示流程的更新。
参考资料（MLA 格式）
- 上海市第十六届人民代表大会常务委员会. “上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市住宅物业管理规定》的决定.” 2026年9月18日第三十四次会议通过，2026年11月1日施行；全文转引自澎湃新闻政务号《公告｜〈上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定〉全文公布》，2026年9月19日，m.thepaper.cn/newsDetail_forward_34104313.
- 上海市第二中级人民法院. “新《上海市住宅物业管理规定》解读｜新法探究.” 澎湃新闻·上海二中法院，2026年11月2日，m.thepaper.cn/newsDetail_forward_34388718.
- 上海市人民政府. “市人大常委会会议通过关于修改《上海市住宅物业管理规定》的决定 业主大会会议可线上进行 新增物业治理委员会制度.” 2026年9月19日，shanghai.gov.cn/nw4411/20260919/3663d24c89794f67aec7bd5c9125ccb4.html.
- 上海市人民代表大会常务委员会. “上海修法规范物业管理 新增物业治理委员会制度.” 2026年9月20日，shrd.gov.cn/shrd/mtbd0920/content/9bbcbf09-0d2d-4578-ab42-085f2ac35416.htm.
说明：本文条号以修改决定中修改后的条文序号为准；个别配套管理办法（如公共收益监管账户的具体操作细则）另有专门规定，发布或引用时建议以主管部门最新公布文本复核。本文为政策解读整理，不替代正式法律文本与主管部门解释。